一線搜查｜日本買樓易中伏？　港人「宅建士」囑留意5大要點　20年樓齡好過新樓？

隔山買牛隨時遇上棘手問題，有《一線搜查》觀眾在日本買樓投資，打算收租之餘將來可自住，卻因與仲介公司發生爭拗，至今仍未找到新公司接手管理。有業內人士提醒港人購買日本物業需注意五大要點。

語言隔閡增管理難度　牌照編號暗藏公司資歷

昨日報道提及《一線搜查》觀眾於日本福岡購入400呎單位收租，因管理仲介公司於第二年聲稱多項設備需更換，最終引發爭拗解約。業主至今未找到其他仲介公司接手管理。在日本擔任宅建士（持牌地產經紀）的港人Emanuel表示，港人在當地買樓後多委託同一公司管理物業，但多數日本公司因溝通問題不願承接港人生意，「即使公司確有管理業務，通常也不對外提供服務，因此重新尋找管理公司難度頗高。」他強調並非完全找不到，但需耗時多方嘗試。

關於如何辨識管理公司可靠性，Emanuel建議留意「宅地建物取引業者牌照」細節，牌照號碼可於網上查閱，括號內數字代表公司從事相關業務的年資。例如（01）為五年內，（02）則為十年內，數字越大代表經驗越豐富，相對較有保障。

新樓投資回報低　租約類型定加租權限

Emanuel建議若以投資收租為目的，宜選擇10至20年樓齡物業，「樓齡過高易有異常狀況，但投資亦不需購入過新物業，因新樓購入價高，將拉低租金回報率。」

若如事主般購入連租約物業，需注意契約類別。日本租約分「一般借家契約」與「定期借家契約」，「一般借家契約」租約到期後，租客未提出退租即自動續約；業主若欲單方面加租或收回自用，可考慮採用「定期借家契約」。

若購入單位已附帶「一般借家契約」，業主欲加租或收回自用恐需與租客協商。日本條例對租客保障較強，「原則上業主不能單方面加租，但可嘗試與租客談判。若未能達成共識，可向裁判所（法院）申請判決，通常進入訴訟程序後，租客多會傾向讓步並尋求共識。」

授權文件不可少　雙重委任狀保障權益

業主隔山買牛或難長居當地，除簽署一般買賣合約外，需額外簽署兩份委任狀：一為「契約委任狀」，同意交易條款後授權他人代簽正式文件；另一為「書士委任狀」，Emanuel解釋書士類似律師角色，「授權其於交易完成時簽署物業轉名文件。」

78 HOY資訊台：《一線搜查》
播出日期：逢周一至五
播出時間：晚上8時77台首播、10時半78台重播
WhatsApp報料熱線：68960931
節目重溫請＜按此＞